Le crédit hypothécaire accordéon, pour les jeunes ménages
Le crédit hypothécaire à formule accordéon est un produit encore assez méconnu du grand public. Pourtant il offre bon nombre d’avantages, notamment celui de proposer une mensualité fixe qui évite toute (mauvaise) surprise. En fonction de la variation des taux hypothécaires, seule sa durée, c'est-à-dire le nombre de mensualités, peut varier, à la baisse comme à la hausse (mais avec une durée maximale quand même).
Les taux immobiliers n’ont jamais été aussi bas. La formule accordéon se base sur les taux variables annuels tout en conservant des mensualités fixes et ce, pendant toute la durée du crédit.
Le principe du taux accordéon est qu’il garantit la même mensualité sur toute la durée de l’emprunt. Si les taux augmentent, la durée est prolongée (avec un maximum de 60 mois), si les taux diminuent, la durée est raccourcie et remboursez donc votre prêt hypothécaire plus vite.
A qui s’adresse le crédit accordéon ?
Cette formule peut se révéler particulièrement intéressante pour les jeunes emprunteurs, ou pour les ménages qui ont un budget mensuel limité consacré au « loyer ».
Ainsi, un jeune ménage qui souscrit un emprunt hypothécaire accordéon est, par définition en début de carrière professionnelle. Même si la durée du contrat de crédit hypothécaire est prolongée de plusieurs années, la chance est grande qu'ils seront encore en train de travailler 25 ans ou 30 ans après la signature, sans risquer d'être limités par les revenus d'une pension.
La formule est également intéressante pour les emprunteurs qui comptent sur la constance des sommes à sortir chaque mois pour payer leur crédit hypothécaire, afin de pouvoir éventuellement consacrer une amélioration de leur situation financière (par exemple une hausse de leurs revenus) à autre chose. Quitte à rembourser leur crédit hypothécaire un peu plus longtemps.
Par ailleurs, cette formule peut aussi convenir aux personnes qui veulent investir dans l'immobilier, et faire coïncider le montant des mensualités avec le loyer qu'ils pourront en retirer, sans puiser outre mesure dans leurs revenus ou leurs économies. Même si souvent la durée des emprunts est plus courte (10 à 15 ans), ils peuvent se permettre une prolongation jusqu'à trois ans par exemple, car le loyer continue d'assurer le remboursement des mensualités.
Avantages et inconvénients du crédit accordéon
Taux d'intérêt encore plus bas
Au-delà de la faiblesse des taux hypothécaires en général depuis plusieurs années maintenant, les taux révisables annuels (appliqués aux prêts accordéons) font partie des taux les plus bas. Ils sont bien moins élevés que ceux pratiqués pour les emprunts hypothécaires à taux fixe (qui, en contrepartie, peuvent avoir un côté plus « rassurant » avec les mensualités fixes et la durée fixe, même si ce n'est pas toujours un bon calcul à long terme).
Mensualités fixes et moins élevées.
À durée de contrat initial et montant emprunté égaux au départ, les mensualités, fixes elles aussi tout au long du prêt hypothécaire, seront donc moindres avec un prêt accordéon qu'avec un prêt à taux fixe, mensualité fixe et durée fixe.
Durée « variable ».
La seule chose qui peut varier, c'est la durée de remboursement. Le taux hypothécaire étant révisable annuellement dans le cadre du crédit accordéon, la somme totale des intérêts à payer peut varier, et donc le montant total à rembourser également. Mais cela ne se répercute pas sur le montant de la mensualité, mais bien sur le nombre de celles-ci.
D'année en année, avec la révision du taux, la durée de remboursement peut donc varier, à la hausse, mais avec une durée maximale définie au préalable, tout comme à la baisse, et sans limite dans ce cas-ci, ce qui est donc tout bénéfice pour l'emprunteur.
Avec le crédit accordéon, vous profitez donc d’un taux d’intérêt variable annuel tout en bénéficiant de la sécurité d’une mensualité fixe sur toute la durée du crédit.
| Avantages | Inconvénients |
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Si la durée est prolongée, vous paierez donc plus d’intérêts à la banque. |
Prolongation du crédit hypothécaire: 3 à 5 ans maximum
C’est bien connu, les taux révisables annuels font partie des taux les plus bas. Avec le crédit accordéon, vous profitez d’un taux d’intérêt variable annuel tout en bénéficiant de la sécurité d’une mensualité fixe sur toute la durée du crédit.
La variabilité des taux annuels révisables et de la durée du remboursement du crédit hypothécaire accordéon peuvent parfois faire peur aux candidats-emprunteurs. Il existe cependant deux garde-fous.
En premier lieu, vous êtes protégés par votre contrat de crédit. Celui-ci doit stipuler que la variation du taux d'intérêt est limitée, tant à la hausse qu'à la baisse, à un écart déterminé par rapport au taux d'intérêt initial, sans que cet écart en cas de hausse du taux d'intérêt puisse être supérieur à l'écart en cas de baisse. Autrement dit votre contrat doit prévoir un taux "plancher" et un taux "plafond". Dans le cas d’une hausse de taux, votre taux d’intérêt ne pourra jamais être supérieur au taux « plafond ». Ces taux plancher et taux plafond sont fixés par les prêteurs.
En second lieu, la prolongation automatique de la durée de remboursement a elle aussi un maximum : 3 ans pour les crédits à durée initiale plus courte (15 ans) et 5 ans à durée initiale plus longue (20 ans, 25 ans). L'idée est que le remboursement, en effet, ne dépasse pas les 30 années au total, car c'est la durée des inscriptions hypothécaires.
Il faut également comprendre qu'une hausse du taux hypothécaire révisable n'aurait un impact significatif sur la prolongation de votre crédit que si celle-ci survient au début de votre contrat, de manière nette, et surtout durablement. Au plus tard cette hausse survient, au moins le solde du capital à rembourser est important, limitant ainsi l'impact en terme d'intérêts supplémentaires à rembourser et donc l'allongement de la durée de remboursement.
3 formules accordéon
Chez MiD Finance, nous proposons 3 types de formules accordéon :
- La formule sur 15 ans : peut être allongée jusqu’à maximum 18 ans
- La formule sur 20 ans : peut-être allongée jusqu’à maximum 25 ans
- La formule sur 25 ans : peut-être allongée jusqu’à maximum 30 ans
En aucun cas, les durées maximales ne seront dépassées.
Si les taux venaient à augmenter et prolongeraient donc la durée maximale du crédit hypothécaire accordéon et que les 3 ou 5 ans supplémentaires ne suffiraient pas, il vous est également possible de refuser cette prolongation, en contrepartie, vous devrez accepter de rembourser une mensualité plus élevée.
Et même en vue d'une prolongation du prêt dans les limites maximales de 3 à 5 ans, vous pouvez essayer d'obtenir la possibilité d'augmenter vos mensualités plutôt que la durée du prêt. Mais c'est à discuter avec votre banquier ou votre courtier en crédit avant la signature du contrat.
Simulation de crédit gratuite
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier ou de racheter votre crédit, il vous est possible de demander à nos analystes de vous fournir plusieurs simulations comprenant différentes formules (dont l’accordéon) et de vous expliquer les avantages et les inconvénients de chaque type de taux en fonction de votre profil.
N'oubliez pas de demander le montant total à rembourser en fonction des meilleurs et pires scénarios de variation des taux.
