Prêt hypothécaire pour acheter un bien à l'étranger

Achat à l’étranger

Vous souhaitez acquérir un bien à l’étranger pour y passer vos vacances, y passer vos vieux jours ou encore le louer et ainsi rentabiliser votre investissement ?

Quelles sont les démarches à effectuer ? Quelles sont les conditions requises ? Que coûte réellement l’achat d’un bien à l’étranger par le biais d'un crédit hypothécaire ?

Ce qu’il faut savoir

En Europe et le reste du monde

Si l’habitation se situe dans l’un des pays de l’Union Européenne ou en dehors, il est tout à fait possible de demander un prêt hypothécaire pour l’achat d’une habitation à l’étranger.

Dans certains cas, il est également possible de bénéficier d'avantages fiscaux.

MiD Finance peut vous accompagner dans votre investissement à l'étranger et s'est notamment spécialisé dans les prêts hypothécaires pour des achats immobiliers dans les pays limitrophes de la Belgique (Pays-Bas, Allemagne, Grand-Duché de Luxembourg, France), mais aussi dans le sud de l'Europe, particulièrement l'Italie et l'Espagne, pays très prisés pour leur climat clément évidemment, mais aussi pour les prix compétitifs des marchés locaux.

... Sauf dans les pays en conflit

En théorie, il est possible de financer un achat immobilier, et donc de souscrire un emprunt hypothécaire, pour n'importe quel pays du monde. Mais en pratique, certaines nations sont exclues. Les banques belges ne peuvent en effet pas financer un achat immobilier à l'étranger si le pays concerné est officiellement en conflit armé, sous embargo ou présente un risque du point de vue de blanchiment. Le SPF Affaires étrangères tient une liste de ces pays à jour.

Une expertise du bien immobilier est-elle obligatoire ?

Même si l’organisme bancaire dans lequel le crédit est demandé ne réclamera pas d’expertise du bien immobilier, il est quand même judicieux d’en faire réaliser une afin d’évaluer précisément la valeur et l’état du bien par un professionnel. Cela permet d’éviter une éventuelle arnaque, car ne l’oubliez pas, vous êtes à l’étranger et s’il y a des vices cachés, les procédures judiciaires peuvent s’avérer coûteuses, tout comme les allers-retours. Mieux vaut donc jouer la carte de la prudence.

Un compromis de vente indispensable

Le but immobilier devra quant à lui, être justifié de façon probante par, entre autres, un compromis de vente confirmant le prix d’achat. Pour certains pays, des justificatifs complémentaires seront réclamés.

Les conditions requises pour introduire une demande de prêt hypothécaire

Les conditions d'octroi d'un crédit hypothécaire pour acheter un bien à l'étranger sont similaires pour la plupart à celles pour l'achat d'un bien en Belgique. C'est-à-dire :

• Être propriétaire en Belgique. 
• Posséder des revenus stables et suffisants.
• Prouver sa capacité de remboursement.
• Ne pas être fiché à la Banque Nationale de Belgique.
• Ne pas être surendetté (le taux d'endettement maximum peut varier d'une banque à l'autre).
• Être résident belge ou luxembourgeois.
• Etc.

Attention toutefois : les éventuels futurs revenus provenant de la location à des tiers de votre maison de vacances (quand vous n'y séjournez pas) ne pourront pas être pris en compte dans vos revenus globaux et, donc, dans votre capacité de remboursement. En effet, pour les banques, en tant que particulier, il s'agit d'une seconde résidence à l'étranger et non d'un investissement visant à engranger des revenus locatifs réguliers. 

Condition supplémentaire : être déjà propriétaire en Belgique

Et il y a une condition notable supplémentaire : les banques belges exigent que le candidat-emprunteur soit déjà propriétaire d'un bien immobilier en Belgique. En effet, c'est ce bien qui servira de garantie pour le prêt hypothécaire. Il n'est pas question d'hypothéquer le bien visé à l'étranger si le financement provient d'une banque belge.

Quelles sont les garanties ?

En cas de non-remboursement du crédit, la banque va demander des garanties pour se protéger et être sûre de pouvoir récupérer le montant prêté. 

Si vous êtes propriétaire en Belgique avec un prêt hypothécaire en cours 

Si le montant du capital déjà remboursé est supérieur ou égal au montant que vous souhaitez emprunter pour l’achat de l’habitation à l’étranger, une nouvelle avance peut vous être octroyée à concurrence du montant du capital déjà remboursé. Cette avance est couverte par l’hypothèque existante, elle ne nécessite pas de nouveaux frais de notaire. 

Si le montant du capital déjà remboursé est inférieur au montant que vous souhaitez emprunter, il est possible de demander un crédit hypothécaire complémentaire qui sera pris en deuxième rang. Il est possible également de racheter le crédit hypothécaire actuel et d’y inclure le montant souhaité pour acheter un bien à l’étranger, l’hypothèque sera prise en premier rang. Le montant total du nouvel emprunt hypothécaire ne pourra dépasser les 90% de la valeur vénale du bien situé en Belgique.

Si vous êtes propriétaire d'un immeuble libre de charges (libre de toute inscription hypothécaire) 

Si le montant de l’achat du bien à l’étranger ne dépasse pas 90% de la valeur du bien situé en Belgique, alors il s’agira d’un prêt hypothécaire avec une inscription hypothécaire en premier rang sur le bien situé en Belgique.

Comment financer les frais ?

Si le montant est également finançable par l'hypothèque en second rang, ou même si c'est une hypothèque en premier rang, les frais de l'achat d'un bien à l'étranger peuvent aussi théoriquement être inclus dans le prêt. Attention : certaines banques n'acceptent pas de financer ces frais. Mieux vaut passer par un courtier comme MiD Finance qui a noué des partenariats avec de nombreux organismes de crédit. 

Si le montant de la garantie n'est pas suffisant, cependant, il faudra également payer ces frais avec vos fonds propres.

Il y aura des frais en Belgique, mais aussi dans le pays où se situe le bien immobilier visé : 

• Les frais en Belgique : les frais et honoraires de notaire pour l'inscription hypothécaire en Belgique, les frais d'acte de crédit, les frais de dossier, etc.
   
• Les frais à l'étranger : l'équivalent des droits d'enregistrement ou de la TVA sur place, les frais de notaire ou d'avocat sur place, etc.
   

Pourquoi passer par une banque ou un courtier belge ?

Vu les limitations à propos des exigences sur la garantie, on pourrait se demander s'il ne serait pas plus profitable de s'adresser à une banque installée dans le pays où vous souhaitez acheter un bien immobilier, et souscrire auprès d'elle un emprunt de type hypothécaire.

Tout d’abord, la distance, la méconnaissance de la langue, de la législation et des pratiques de crédit sur place peuvent être de sérieux freins à votre acquisition. Avec une banque belge, le contact sera plus facile, a priori, en tout cas si vous êtes un particulier qui souhaitez acheter une maison de vacances, et pas un pur investisseur.

Ensuite, dans certains pays, le montant qui peut être emprunté est bien inférieur à ce qui est envisageable en Belgique.

Ainsi, pour le cas d'un achat immobilier en Espagne, les banques locales ne vous prêteront généralement pas davantage que 70% de la valeur du bien immobilier que vous souhaitez acheter et qui servira donc de garantie. Le solde ainsi que les frais (sur place) devront être payés sur fonds propres. 

Tandis qu'avec une banque belge, le montant maximum financé sera de 90% de la valeur du bien mis en garantie... en Belgique. Or, les prix de l'immobilier sont supérieurs en Belgique en comparaison avec le marché espagnol. 

Enfin, si vous n’êtes propriétaire d’encore aucun bien dans le pays dans lequel vous souhaitez investir et que vous ne percevez pas de revenus dans ce pays, vous avez très peu de chance d’obtenir un crédit dans une banque ou chez un courtier sur place avec pour seule garantie l’hypothèque sur le bien. Ce n’est pas impossible, mais votre dossier devra être étudié sous un autre angle (si vous déposez de l’argent dans une assurance-vie, par exemple).

Les taux d’intérêt pour un crédit hypothécaire pour un bien immobilier à l’étranger 

Si vous faites un crédit auprès d’une banque ou d’un courtier belge pour acheter un bien à l’étranger, la banque ou le courtier appliquera les mêmes taux que pour un crédit hypothécaire destiné à financer un bien situé en Belgique. Le fait que la résidence soit à l’étranger n’a pas d’impact sur le taux d’intérêt.

Existe-t-il des avantages fiscaux ?

Acheter un bien à l’étranger peut être fiscalement intéressant. L’État belge octroie deux avantages sur les secondes résidences. Il faut toutefois remplir deux conditions de base pour y prétendre :

1. 1. Le bien doit se situer en Belgique ou dans l’EEE (l’Espace économique européen). Cet espace comprend tous les pays de l’Union européenne, ainsi que la Norvège, l’Islande et le Lichtenstein.
    
2. 2. Le crédit hypothécaire destiné à financer la seconde résidence doit avoir été octroyé par un organisme bancaire en Belgique ou dans l’un des pays de l’EEE.

Le premier avantage consiste en une déduction ordinaire d’intérêts. Cela signifie qu’il est possible de déduire entièrement les intérêts du revenu immobilier imposable.

Le second avantage, ce sont les amortissements de capital. Pour en bénéficier, il faut répondre à plusieurs critères (par exemple : le fait que le crédit soit établi sur 10 ans au minimum).

Que coûte réellement l’achat d’un bien à l’étranger ?

Pour acheter un bien à l’étranger, il faudra emprunter de l’argent auprès d’un organisme bancaire, sauf si vous possédez les fonds nécessaires.

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire pour financer l’achat à l’étranger, il faudra passer par la case notaire et payer des frais d’acte de crédit (simulez les frais d’acte de crédit ici) qui peuvent donc, si la garantie est suffisante, être inclus dans le nouveau crédit hypothécaire.
 

Pour toute question relative à l’achat d’un bien à l’étranger, n’hésitez pas à contacter nos gestionnaires au 04/228.80.74

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