Qu'engendre la garantie complémentaire d'un bien immobilier ?

Via le prêt hypothécaire « Family Pack »

Les parents peuvent mettre leur propre maison en garantie pour aider leur enfant dépourvu de fonds propres à obtenir un prêt hypothécaire de type Family Pack (frais de notaire compris) et devenir propriétaire. Après quelques années, cette seconde garantie immobilière pourra être levée, mais à certaines conditions.

Avec le durcissement en janvier 2020 des conditions d'octroi d'un prêt hypothécaire, il est devenu plus difficile que par le passé d'effectuer un achat immobilier. En effet, généralement, le montant d'un emprunt hypothécaire est limité à 90% de la valeur vénale du bien immobilier. 

Mais faute de fonds propres (suffisants), comment financer les 10% restant de la valeur du bien immobilier, ainsi que les « frais de notaire », et d'éventuels travaux de rénovation ?

C'est ici qu'intervient le prêt Hypo Family Pack de MiD Finance, principalement destiné aux primo-acquéreurs, remplissant toutes les autres conditions pour faire une demande de crédit hypothécaire. 

Le prêt hypothécaire Family Pack se décline en deux variantes permettant aux parents d'intervenir en soutien de leur enfant. Soit via un crédit hypothécaire unique (au nom de leur enfant) mais avec second bien en garantie (celui des parents), soit via un second crédit, à tempérament celui-là (au nom des parents). 

Un crédit hypothécaire mais deux biens en garantie

Dans le premier cas, qui nous intéresse ici, il y a donc deux biens immobiliers qui seront mis en garantie de l'emprunt hypothécaire : à titre principal, celui à acquérir par l'emprunteur et à titre complémentaire, celui que possède déjà ses parents. 

Mais que signifie exactement cette garantie complémentaire d'un bien immobilier ?

La maison des parents peut ne pas être mise totalement en garantie. S'il s'agit du domicile parental,  elle devra couvrir 10% de la valeur de la maison de leur enfant, ainsi que les « frais de notaire ». Mais la maison des parents mise en garantie peut couvrir davantage s'il s'agit de leur seconde résidence. Ce qui serait particulièrement utile si l'emprunt hypothécaire doit inclure également des frais de rénovation, d'autres travaux importants, l'assurance-vie (assurance solde restant dû).

Avec une limite : le montant du crédit accordé via ce Family Pack ne pourra dépasser 90% de la valeur vénale cumulée des deux biens mis en garantie.

Bien entendu, le bien immobilier parental faisant l'objet d'une garantie complémentaire devra lui aussi subir une expertise avant qu'une hypothèque soit prise dessus. Et éventuellement en second rang, s'il est déjà sous le coup d'un prêt hypothécaire.

L'hypothèque sur le second bien peut-elle être levée ?

Par défaut, dans le cadre de ce prêt hypothécaire Family Pack, les deux biens restent hypothéqués (à hauteur de leur garantie respective) jusqu'au remboursement total du crédit hypothécaire souscrit par l'emprunteur. 

Mais il existe des mécanismes permettant de libérer le bien parental de cette garantie complémentaire « dès que possible ». Cela soulagera les parents d'une certaine pression sur leur maison dans l'hypothèse d'une défaillance de crédit de leur enfant, et cela leur permettra aussi de répéter l'opération pour aider un autre enfant.

Le mécanisme de cette libération du bien parental dépend aussi de la hauteur de la garantie prise sur celui-ci. Et elle n'est possible qu'à partir du moment où le remboursement du capital du crédit hypothécaire a, au minimum, atteint le montant équivalent aux frais de notaire + 10% de la valeur du bien acheté. 

2 solutions de garanties via le bien complémentaire et levée de l'hypothèque

1. Le montant de l'hypothèque correspond au montant du crédit

Pour libérer la maison parentale, l'emprunteur pourra demander un rachat de crédit afin de libérer la maison parentale de sa garantie. 

Toutefois, la réglementation prévoit qu'un tel rachat de crédit hypothécaire ne peut pas se faire avant le remboursement des 60 premières mensualités (5 ans). Et bien entendu il faut que l'équivalent du montant des frais de notaire +10% de la valeur du bien soit également remboursé. En effet, dans le cadre d'un rachat de crédit hypothécaire, comme tout crédit hypothécaire classique, la quotité à emprunter ne peut pas dépasser 90% de la valeur vénale du bien à racheter.

Et pour obtenir un rachat de crédit hypothécaire avec une garantie unique sur son propre bien, l'emprunteur devra une nouvelle fois répondre à toutes les conditions habituelles liée à un prêt hypothécaire. C'est à dire principalement sa situation financière : des revenus stables et suffisants, emploi stable, pas de défaillance de crédit (fichage), etc...

2. Le montant de l'hypothèque se limite aux frais de notaire + 10% de la valeur du bien acheté.

Une fois ce montant remboursé en capital, la garantie sur le deuxième bien n'a plus vraiment de raison d'être. L'emprunteur pourra alors demander à son organisme créditeur (banque) que le bien immobilier parental soit libéré de cette hypothèque ou garantie complémentaire. 

Dès lors, toute la garantie résiduelle (sur maximum 90% de la valeur du bien, donc) sera concentrée sur son propre bien.  

En pratique ce ne sera possible qu'après quelques années de remboursement, donc, même s'il n'y a pas de durée minimale dans ce cas-ci.

Cette opération, même si elle ne passe pas par un rachat de prêt hypothécaire, n'est toutefois pas gratuite : il en coûtera à l'emprunteur des frais administratifs, bien qu'ils soient moins importants.

Attention : contrairement à une information erronée qui circule, dans un cas comme dans l'autre, la libération du bien parental n'est pas automatique. Ni après 5 années, ni dès que le capital correspondant à la garantie a été remboursé. Il faut en faire la demande, et le cas échéant après avoir racheté le crédit hypothécaire (dans le premier scénario).